Fonds van de Week: AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities

Het Verenigd Koninkrijk heeft de Brexit nu echt in gang gezet en precies het Verenigd Koninkrijk en de Brexit waren de afgelopen jaren zeer bepalend voor het fonds dat we deze week bespreken. AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities dankt zijn sterke performance in 2011 en 2013 bijvoorbeeld aan een overweging in Britse vastgoedaandelen. In 2016 echter zat het mis toen het de verkeerde keuzes maakte bij het herpositioneren van de portefeuille tijdens de periode van de Brexit-stemming.

Over het geheel genomen is de aandelenselectie van dit fonds zeer sterk, vindt Morningstar-analist Mathieu Caquineau. Dat komt in het bijzonder door de expertise van fondsbeheerder Frédéric Tempel die volgens de analist ongeëvenaard is op de Europese vastgoedmarkt.

Het lange termijn track record van het fonds is sterk en het neemt afstand van zijn categoriegenoten, terwijl het risico op een vergelijkbaar niveau ligt. Alle reden dus voor de Silver rating die analist Caquineau aan dit fonds toekent.

Uitgebreide toelichting

(klik op grafiek voor vergroting)

Beheerteam
De stabiliteit en de ervaring van het team zorgt voor een positieve rating op de people pillar, ofwel het beheerteam. Frédéric Tempel trad in 1996 in dienst bij AXA als kwantitatief analist voor het beheren van wereldwijde aandelen en allocatieportefeuilles sinds 1999. Hij is verantwoordelijk geweest voor het beursgenoteerd-vastgoedteam sinds 2003. In aanvulling op dit fonds is hij eveneens verantwoordelijk voor de eurozone-versie sinds 2003, het met Silver beoordeelde fonds AXA Aedificandi en het Neutral beoordeelde AXA WF Framlington Global Real Estate.

Tempel heeft een sterke expertise in Europees onroerend goed opgebouwd die weinigen in Europa weten te evenaren. We zijn echter teleurgesteld dat hij niet persoonlijk belegt in het fonds, want dat zou een goede manier zijn om zijn belangen beter in lijn te brengen met die van beleggers.

Het team rond Tempel omvat drie managers, georganiseerd per regio: Europa, Amerika en Azië. Het team is zeer stabiel. De meest ervaren, François-Xavier Aubry, volgt het Europese universum en daarom werkt hij sinds 2004 nauw samen met Tempel. De twee andere managers, Salma Baho en Sarah Malki, volgen de Aziatische en Amerikaanse markten. Zij voegden zich bij het team in respectievelijk 2007 en 2008. De vier managers kunnen ook profiteren van lokale expertise markt door de entiteit binnen de groep die gaat over particuliere investeringen in vastgoed: AXA IM - Real Assets.

Fondshuis
AXA IM heeft een solide beleggingscultuur en kan bogen op stabiel en ervaren personeel. Er ligt veel nadruk op teamwork, en doordat de onderneming zijn fondsbeheerders veel autonomie geeft, helpt dit op de lange termijn ook personeel te behouden. Het fondshuis dekt een ruime waaier van activaklassen met wisselend succes. Enerzijds hebben sommige producten geen bovengemiddelde resultaten bereikt, maar anderzijds heeft de onderneming bijzonder sterke capaciteiten ontwikkeld zoals Europese vastrentende waarden en Europese small-caps.

AXA IM is minder opportunistisch dan in het verleden wat betreft de lancering van nieuwe fondsen, waardoor de bestaande fondsbeheerders zich op hun kernexpertise kunnen richten. AXA IM is er in het verleden ook in geslaagd de capaciteit van zijn strategieën te beheren wanneer dat nodig was.

We zijn echter van mening dat de onderneming zijn variabele beloningsbeleid zou kunnen verbeteren, zodat de belangen van het team nog meer in lijn liggen met die van de beleggers. Er bestaat geen gemeenschappelijk beleid daarover, en de bonussen van de fondsbeheerders zijn niet altijd systematisch gekoppeld aan de langetermijnprestaties van hun fondsen.

Tot slot zijn de vergoedingen redelijk maar niet bijzonder concurrerend. In het algemeen vinden we dat AXA IM goed rekening houdt met de belangen van de beleggers, waardoor het de rating 'Positive' voor het Fondshuis verdient.

Proces
Het beleggingsuniversum bestaat uit aandelen die behoren tot de FTSE EPRA / NAREIT Developed Europe Index. De fondsmanager heeft doorgaans een voorkeur voor de aandelen uit deze lijst die van betere kwaliteit zijn. Hij sloot aanvankelijk bedrijven uit die in zijn ogen zwakke corporate governance praktijken of een zwakke balans hebben.

De fundamentele analyse richt zich vervolgens op de bestendigheid van de bedrijfsactiviteiten, waardering en het vaststellen van katalysatoren, ofwel situaties die een ommekeer voor het bedrijf kunnen betekenen. De netto vermogenswaarde, dividend en kasstroomrendement zijn de maatstaven die bij uitstek worden gebruikt voor waardering gedeelte.

Elk van de ongeveer 50 posities in de portefeuille krijgt een gewicht dat in overeenstemming is met het geschatte potentieel voor een turn-around en de waarschijnlijkheid van de katalysatoren. De analyse van elk land door de beheerder, evenals de dynamiek van elk onroerend goed sub-segment - kantoren, winkels, woningen - dragen ook bij aan de structuur van de portefeuille, maar in mindere mate.

Daarnaast kan de manager maximaal 10% van de activa in cash aanhouden, in het bijzonder wanneer de schuldenlast van bedrijven gevaarlijk stijgt. De beleggingshorizon is lang, wat betekent dat de portefeuille een relatief lage omloopsnelheid van ongeveer 30% tot 40% per jaar heeft. Het valutarisico, vooral het Britse pond, wordt niet afgedekt. Dit proces is consequent toegepast gedurende de volledige marktcyclus, en daardoor verdient het fonds een positieve rating voor de proces pijler.

Prestaties
Het track record van het fonds is alleen representatief voor de huidige strategie sinds januari 2009, toen het beleggingsuniversum werd uitgebreid van de eurozone naar Europa. Van januari 2009 tot en met februari 2017 heeft het fonds 14,7% rendement op jaarbasis gehaald tegenover 12,2% voor de Morningstar categorie gemiddeld en 14,2% voor de FTSE EPRA Developed Europe Capped Index met soortgelijke volatiliteit. Het fonds heeft ook afstand op zijn concurrenten genomen voor de voortrollende drie- en vijfjaarsperiodes, eindigend per eind februari 2017.

Deze sterke resultaten zijn voornamelijk afkomstig van de positieve aandelenselectie, maar zijn ook te danken aan overweging naar de Britse markt in de afgelopen jaren. Bijvoorbeeld in 2011 heeft het Verenigd Koninkrijk het beter gedaan dan het Europese vasteland, met een aandelenselectie die ook succesvol was in dit land. Overmatige blootstelling aan het Verenigd Koninkrijk verklaart ook de goede resultaten in 2013. De sterke aandelenselectie in de Duitse markt heeft positief bijgedragen in 2014, terwijl de overweging en aandelenselectie in het Verenigd Koninkrijk opnieuw het resultaat aanjoeg in 2015.

De ondermaatse prestaties in 2016 zijn te wijten aan diverse oorzaken. Stock-picking was negatief in Frankrijk, Duitsland en Zweden en de tactische herpositionering van de portefeuille gedurende het jaar, met name rond de Brexit stemming, leverde een negatieve bijdrage.

Kosten
De kosten voor de rebatevrije aandelenklasse, die beschikbaar is voor particuliere beleggers in Nederland, liggen dicht bij de mediaan voor vergelijkbare aandelenklassen van sectorfondsen. Vandaar dat we de kosten-pijler als neutraal beoordelen. 

Lees meer

Bekijk voor meer informatie de overzichtspagina van AXA WF Framlington Europ Real Estate Securities F C EUR. Daar vindt u onder andere het fondsrapport over dit fonds.

Bekijk ook deze beleggingsfondsen in de Morningstar categorie Aandelen Sector Onroerend Goed - Europa Indirect, die voorzien zijn van een Morningstar Analyst Rating, afgezet tegen de categorie benchmark:

(klik op tabel voor vergroting)

Bekijk ook eerdere Fondsen van de Week:

- JPM US Value

- Deutsche Invest I Euro Bonds Short

- Invesco Pan European Structured Equity Fund