Morningstar
AanbevolenNieuws Whats New IconProfessionele beleggers Whats New IconAwards for Investing Excellence Whats New Icon
Analysis

Vastgoed: fonds of onderneming?

Vanaf vier maart 2003 zijn er zes vastgoedfondsen in de Amsterdamse index van de middelgrote fondsen -de AMX- opgenomen. Er is discussie of deze vastgoedondernemingen fondsen zijn of ‘gewone’ aandelen. Voor de belegger is de vraag of hij of zij in deze sector moet beleggen belangrijker.

Freddy van Mulligen 05 maart, 2003 | 13:55
Facebook Twitter LinkedIn
Font-Size
De meningen over het opnemen van vastgoed in de index zijn verdeeld. Tot dit jaar werden ze geweerd uit de Amsterdamse indices. Dat bleek onhoudbaar, en inmiddels is en Rodamco Europe het grootste aandeel in de index van middelgrote ondernemingen.

Direct en indirect

Er wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirecte vastgoedfondsen. Directe fondsen beleggen direct in gebouwen terwijl indirecte beleggingsfondsen enkel beleggen in aandelen. Indirecte vastgoedfondsen beleggen dus in directe vastgoedfondsen.

Directe vastgoedfondsen zijn in Nederland juridisch-fiscaal gezien vaak belegging

sfondsen, dat brengt namelijk fiscale voordelen met zich mee. En er is wel iets voor te zeggen om in een vastgoedfonds een beleggingsfonds te herkennen, een vastgoedfonds wil ondergewaarde activa kopen om deze later tegen een gunstige prijs van de hand te doen. Een vastgoedfonds is in die zin een portefeuille van beleggingen.

Bestuurders van vastgoedfondsen spreken liever over een ‘vastgoedonderneming’. Het bestuur van een onderneming brengt nu eenmaal (nog) meer status met zich mee dan het beheer van een beleggingsfonds. Ook betogen zij dat het bij een vastgoedonderneming niet alleen gaat om het afstandelijk beheer van een portefeuille, maar dat het beheer van de gebouwen voorop staat. Vastgoedfondsen zijn in die optiek een bedrijfstak die het product huisvesting aanbieden aan andere ondernemingen.

Fonds of onderneming?

Voor zowel vastgoed als fonds of als onderneming is wat te zeggen. We willen hier niet het debat beslissen of een uitputtende argumentatie geven voor het ene standpunt dan wel het andere. Wel is het onmiskenbaar zo dat vastgoedondernemingen zich de laatste jaren steeds meer zijn gaan gedragen als ondernemingen. Denk aan de overname perikelen met Rodamco North America. Ook de opname in de Midkap-index is een teken dat de school van ‘vastgoed als gewone onderneming’ terrein heeft gewonnen.

Een gerelateerde discussie is of men vastgoed als sector van de aandelenmarkt moet zien of als aparte beleggingscategorie. Deze discussie speelt zich vooral af bij pensioenfondsen en andere grote fondsen. Als vastgoed een beleggingscategorie is, zal er meer ruimte voor in de portefeuille worden ingeruimd, wat natuurlijk weer aantrekkelijk is voor de (bestuurders van) vastgoedondernemingen.

In het vervolg van deze analyse willen we –zonder bovenstaande vragen persé te willen beantwoorden- kijken naar welke rol vastgoed kan spelen in een fondsportefeuille. De vraag of vastgoed in een portefeuille een rol kan spelen, is voor een belegger minstens zo interessant als de vraag of men moet spreken over ‘fonds’ of ‘onderneming’.

Correlatiematrix

Wij doen dat aan de hand van een correlatiematrix. Met behulp van correlaties kan men meten of een bepaalde belegging extra spreiding aanbrengt in een portefeuille. Correlaties geven de samenhang weer tussen rendementen. Een negatieve correlatie tussen twee fondsen betekent dat als het rendement van een fonds positief is, het rendement op het andere fonds vaak negatief zal zijn. Evenzo duidt een positieve correlatie op een positieve samenhang, een correlatie van 1 is een perfecte correlatie. Een correlatie van nul betekent dat er geen verband is.

Eén van de belangrijkste inzichten van de beleggingstheorie (en misschien wel het enige zinnige) is die van de spreiding. Voor de belegger is het belangrijk te onthouden dat hoe lager de correlatie tussen de onderdelen van een portefeuille is, hoe meer extra spreiding er wordt bereikt. Spreiding betekent dat je met hetzelfde risico een hoger verwacht rendement kan realiseren.

We hebben voor vijftien fondsen de onderlinge correlaties berekend over een periode van drie jaar. Voor de vijftien fondsen hebben we allereerst de zes vastgoedfondsen die op 4 maart hun opwachting in de AMX-index maakten, gekozen. Vervolgens hebben we de drie indirecte vastgoedfondsen van ABN Amro geselecteerd. Ook hebben we enkele grote beleggingsfondsen genomen, elk met een uiteenlopende strategie. De correlatiematrix kunt u raadplegen door op onderstaand plaatje te klikken.



Als ik een gespreide portefeuille van aandelen heb, brengt vastgoed dan nog extra spreiding?

Het antwoord is ja. De correlatie tussen tussen Robeco (aandelen wereldwijd) en het ING Bank Europe Fund (aandelen europa) is 0,85 en is aanzienlijk hoger dan de correlatie tussen bijvoorbeeld Robeco en de beschouwde vastgoedfondsen.

Als ik een portefeuille van aandelen heb, hoe kan ik dan het beste extra spreiding bereiken?

Bij de vorige vraag stelden we dat vastgoed extra spreiding brengt als het wordt toegevoegd aan een aandelenportefeuille. De meeste diversificatiewinst is voor een aandelenbelegger echter te behalen door obligatiefondsen toe te voegen aan zijn portefeuille. Vooral obligatiefondsen zonder valutarisico (Lux-o-rente en ABN Amro Euro Obligatie Fonds) laten over de periode van afgelopen drie jaar een lage correlatie zien, maar ook een wereldwijd beleggend fonds als Rorento brengt goede spreidingsmogelijkheden. Opgemerkt moet worden dat de afgelopen jaren wel een bijzondere periode was, waarin de fors dalende kapitaalmarktrentes de aandelenkoersen niet konden ondersteunen.

Als ik een gemengde portefeuille heb, brengt vastgoed dan nog spreiding?

Ja, ook dan blijkt vastgoed extra spreiding te kunnen brengen. De correlaties tussen AXA Actief Beheer (een gespreide portefeuille) en de vastgoedfondsen is niet hoog.

Brengt indirect vastgoed meer spreiding dan direct vastgoed?

Ja. De verschillen in correlaties tussen de directe vastgoedfondsen en aandelenfondsen enerzijds met de correlaties tussen de indirecte vastgoedfondsen zijn niet erg groot.

De correlatie tussen ABN Amro Property Securities Fund Europe en ING Bank Europe is 0,53. De correlatie tussen Rodamco Europe en het ING Bank Europe Fonds is 0,38.

Enkel uitgaande van correlaties, brengen directe vastgoedfondsen in de meeste gevallen iets meer spreiding. Maar er is meer aan de hand. Indirecte vastgoedfondsen zijn vanuit zichzelf een stuk beter gespreid en herbergen daarom veel minder individueel risico. Wie enkel een of twee directe vastgoedfondsen in zijn portefeuille brengt, heeft binnen de vastgoedsector een zeer slechte spreiding.

Individueel genomen zijn directe vastgoedfondsen behoorlijk risicovol (vergelijkbaar met individuele aandelen). Dit blijkt ook uit het feit dat de correlaties tussen de directe vastgoedfondsen onderling ook matig zijn.

Moet men binnen een fondsenportefeuille beleggen in vastgoed?

Wie al belegt in aandelen en obligaties kan door in de vastgoedsector te beleggen een nog betere spreiding bereiken. De correlaties tussen vastgoed enerzijds en obligaties en aandelen anderzijds zijn immers laag.

Hoe hoog het exacte percentage in vastgoed moet zijn, hangt af van individuele voorkeuren en situaties. Enkele tientallen procenten -zoals wel vaak gebeurt- is in vrijwel alle gevallen veel te veel, zeker als het gepaard gaat met slechte spreiding binnen de vastgoedsector.

Zeker voor de kleinere fondsportefeuilles lijken vanuit het oogpunt van spreiding indirecte vastgoedfondsen eerder voor de hand te liggen dan de directe vastgoedondernemingen.

Facebook Twitter LinkedIn
Font-Size

Over de auteur

Freddy van Mulligen  .

© Copyright 2024 Morningstar, Inc. Alle rechten voorbehouden.

Voorwaarden        Privacybeleid        Cookie Settings        Beleidsdocumenten

De Star Rating voor aandelen van Morningstar wordt toegekend op basis van de raming door een analist van de reële waarde van een aandeel. Het is een projectie/opinie, geen feitelijke verklaring. Morningstar kent Star Ratings toe op basis van de raming door een analist van de reële waarde van een aandeel. De Star Rating wordt door vier componenten bepaald: (1) ons oordeel over de economische slotgracht van het bedrijf, (2) onze raming van de reële waarde van het aandeel, (3) onze onzekerheid met betrekking tot die raming van de reële waarde, en (4) de huidige marktprijs. Die criteria samen leiden tot een unieke rating die elke dag wordt geüpdatet. Een rating van vijf sterren betekent dat het aandeel een goede waarde vertegenwoordigt tegen zijn huidige koers; een rating van één ster niet. Als ons uitgangspunt correct is, dan zal de marktprijs in de loop van de tijd, doorgaans binnen de drie jaar, gaan samenvallen met onze raming van de reële waarde. Beleggingen in effecten zijn onderhevig aan markt- en andere risico's. Resultaten van een effect uit het verleden bieden geen garantie en zijn geen indicatie voor toekomstige resultaten. Voor meer informatie in verband met de Morningstar Star Rating voor aandelen, ga naar

De raming van de kwantitatieve reële waarde is de door Morningstar uitgevoerde raming van het bedrag per aandeel uitgedrukt in USD dat het eigen vermogen van een bedrijf vandaag waard is. De raming van de kwantitatieve reële waarde is gebaseerd op een statistisch model afkomstig van het analistenteam van Morningstar gespecialiseerd in de raming van de kwantitatieve reële waarde van bedrijven, en omvat een financiële prognose van het bedrijf. De raming van de kwantitatieve reële waarde wordt dagelijks berekend. Het is een projectie/opinie, geen feitelijke verklaring. Beleggingen in effecten zijn onderhevig aan markt- en andere risico's. Resultaten van een effect uit het verleden bieden geen garantie en zijn geen indicatie voor toekomstige resultaten. Voor meer informatie in verband met de raming van de kwantitatieve reële waarde, ga naar

De Morningstar Medalist Rating is de samenvattende weergave van Morningstar’s vooruitkijkende analyse van beleggingsstrategieën zoals die worden aangeboden via specifieke instrumenten met een beoordelingsschaal van Gold, Silver, Bronze, Neutral en Negative. De Medalist Ratings geven aan welke beleggingen naar het oordeel van Morningstar waarschijnlijk in staat zijn om in de loop van de tijd een relevante index of peer group gemiddelde te verslaan op voor risico aangepaste basis. Beleggingsproducten worden beoordeeld op drie belangrijke pijlers (People, Parent en Process) die, als ze gekoppeld worden aan de beoordeling van kosten, de basis vormen voor Morningstar’s overtuiging op de verdiensten van die producten en die hun Medalist Rating bepalen. De pijler ratings kennen de gradaties Low, Below Average, Average, Above Average en High. Pijlers kunnen beoordeeld worden via de kwalitatieve beoordeling van een analist (ofwel direct aan een instrument dat de analist volgt, ofwel indirect als de pijler ratings van een gevolgd instrument toegepast worden op een verwant niet-gevolgd instrument), of via het gebruik van algoritmische technieken. Instrumenten worden aan de hand van hun verwachte prestatie gesorteerd in rating groepen die worden gedefinieerd door hun Morningstar Categorie en hun actieve of passieve status. Als analisten een instrument direct volgen, kennen ze de drie pijler ratings toe op basis van hun kwalitatieve beoordeling, getoetst door het Analyst Rating Committee, en monitoren en evalueren deze ten minste iedere 14 maanden. Als de instrumenten ofwel indirect door analisten worden gevolgd, ofwel door algoritme, dan worden de ratings maandelijks toegekend. Voor gedetailleerde informatie over deze ratings en hun methodologie kunt u terecht op: here

The Morningstar Medalist Ratings zijn geen feiten en het zijn ook geen credit of risico ratings. De Morningstar Medalist Rating (i) moet niet worden gebruikt als de enige basis bij het beoordelen van een beleggingsproduct, (ii) omvat onbekende risico’s en onzekerheden die verwachtingen kunnen doorkruisen en tot andere dan verwachte uitkomsten kunnen leiden, (iii) is niet gegarandeerd gebaseerd op volledige of accurate aannames of modellen als ze algoritmisch zijn bepaald, (iv) bevat het risico dat het rendementsdoel niet wordt gehaald vanwege zaken als onverwachte wijzigingen in beheer, technologie, economische ontwikkeling, rentebewegingen, kosten, concurrentiedruk, wetgeving, wisselkoersen, belastingen en wijzigingen in politiek of sociaal klimaat, en (v) moet niet worden gezien als een aanbeveling om beleggingsproducten te kopen of verkopen. Een verandering in de fundamentele factoren achter de Morningstar Medalist Rating kan betekenen dat de rating niet langer accuraat meer is.

Voor informatie over de historische Morningstar Medalist Rating voor beleggingsfondsen die Morningstar volgt, kunt u terecht bij uw lokale Morningstar kantoor.

Gedetailleerde informatie over belangenconflicten, waaronder EU MAR publicaties, leest u in het document “Morningstar Medalist Rating Analyst Conflict of Interest & Other Disclosures for EMEA” dat u hierkunt vinden.

Selecteer de website van uw keuze Om te weten of deze website relevant voor u is, vernemen we graag of u een particuliere of een professionele belegger bent.