De huizenprijzen en de uitgifte van nieuwe hypotheken stijgen naar nieuwe records, nu dalende rentes hypotheken bereikbaarder maken voor kopers die eerst aan de zijlijn stonden. De belangrijkste aanjager van de Nederlandse huizenmarkt is dat de leencapaciteit van huizenkopers blijft stijgen.

“De CAO-lonen zijn flink gestegen en de rentes voor de korte termijn zijn gedaald. Dat geeft kopers meer ruimte,” zegt Sander Burgers, woningmarkteconoom bij ING, in gesprek met Morningstar. De huizenmarkt is al een hele tijd oververhit met een hoge vraag, een krap aanbod en daardoor sterk stijgende prijzen. Loonstijgingen hebben bijgedragen aan ruimere financiele mogelijkheden bij huizenkopers en nu gaat de dalende rente ook sterker doorwerken.

De hypotheekmarkt groeit in Nederland groeit als gevolg daarvan onverminderd door. De dalende hypotheekrentes maken de markt groter, want een hypotheek is nu voor veel meer mensen bereikbaar. Volgens cijfers van De Nederlandsche Bank bedraagt de omvang van de totale Nederlandse hypotheekmarkt €833 miljard per ultimo juni 2024. Onderstaande grafiek laat zien dat de omvang al jaren gestaag toeneemt en vanaf 2021 een versnelling laat zien.

Hypotheekaanbieders gaan mee met renteverlaging

In navolging van de recente achtereenvolgende renteverlagingen door de Europese Centrale Bank verlagen de hypotheekaanbieders hun rentetarieven en dat effect komt boven op de daling van de hypotheekrente die ongeveer een jaar geleden begon onder invloed van concurrentie tussen de aanbieders na een periode van snelle stijging in 2022-2023 die volgde op een jarenlange periode van ultra-lage rente.

Leencapaciteit van huizenkopers neemt toe

ING-econoom Burgers ziet drie redenen die de huizenprijzen blijven opstuwen: “De leencapaciteit voor huizenkopers zal verder toenemen. Samen met de aanhoudende krapte in het aanbod van woningen en de bereidheid van woningzoekers om prijsstijgingen te accepteren zal dat een opwaartse druk blijven geven op de huizenprijzen.”

De huizenmarkt draait op volle toeren, constateert ook makelaarsvereniging NVM in zijn cijferbericht over het derde kwartaal. Tekenend voor de oververhitte markt is dat de traditionele zomerdip in juli en augustus dit jaar is uitgebleven, zo stelt de NVM. Het aantal verkochte woningen steeg naar 36.940, het hoogste aantal voor een derde kwartaal in vier jaar. Het is een stijging van 0,6% ten opzichte van het tweede kwartaal, terwijl in de afgelopen vijf jaar het zomerdip-effect zorgde voor een gemiddelde daling van 4,5% in een derde kwartaal ten opzichte van een tweede kwartaal, aldus de NVM.

Vooral in het segment appartementen gaat het hard, zo constateren de NVM-makelaars. Dat heeft twee redenen. Door de lagere hypotheekrente wordt een hypotheek bereikbaarder en daarvan profiteren vooral de starters die bij de eerdere hogere rentestanden buiten de boot vielen, of te weinig konden lenen om een huis te kopen. Juist deze groep slaat nu zijn slag in het segment appartementen, merken de makelaars.

De tweede reden is dat er meer woningen in het goedkopere prijssegment op de markt komen als gevolg van gewijzigd fiscale regels voor vastgoedbeleggers die medio 2023 zijn ingevoerd. De belastingen voor woningeigenaren die niet zelf in de woning wonen is sterk verhoogd, waardoor het voor veel beleggers niet meer interessant is om woningen als belegging aan te houden. “Zij hebben sindsdien relatief veel goedkopere woningen naar de markt gebracht, vooral in de grote steden,” aldus Burgers. Deze ontwikkeling is gunstig voor starters op de woningmarkt, want “beleggers en starters concurreren in feite om dezelfde woningen: appartementen en woningen in het goedkopere segment,” aldus Burgers.

Mede door deze twee effecten zijn er volgens de NVM in het derde kwartaal 18,9% meer appartmenten verkocht dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar.

Huizenprijzen in Nederland blijven stijgen

De prijsstijging houden intussen aan, maar vlakt wel enigszins af, want de jongste cijfers van het CBS laten voor september een prijsstijging van 11,4% zien op jaarbasis, na 11,2% in augustus. Daarbij zijn de prijzen in de grote steden harder gestegen dan in kleinere gemeenten; het CBS becijfert over het derde kwartaal een prijsstijging van ruim 15% in Haarlem, Eindhoven en Utrecht.

Deze factoren kunnen de groei afremmen

Intussen zijn er ontwikkelingen gaande die de groei kunnen remmen. De loonstijgingen waren verantwoordelijk voor een deel van de toegenomen bestedingsruimte, maar lijken inmiddels over hun piek heen. Werkgeversorganisatie AWVN noteert over september een loongroei van gemiddeld 3,6% voor CAO’s die in september zijn afgesloten. In augustus lag dat nog op 5,8% en eerder was sprake van 8 tot 10% om de hoge inflatie te compenseren. Ook ING-econoom Burgers wijst deze ontwikkeling aan als een belangrijke verandering: “Wij verwachten voor komend jaar dat de CAO-lonen minder hard zullen stijgen dan dit jaar en de afgelopen jaren. Dat zal een drukkend effect hebben op de leencapaciteit van huizenkopers.”

ING rekent voor dit jaar op een gemiddeld huizenprijsniveau dat eind december 12% hoger zal liggen dan een jaar eerder. Voor 2025 verwacht ING een prijjsstijging van 5,5%.

ABN Amro becijfert hoe sterk het looneffect doorwerkt in de prijzen: “Statistische analyse wijst uit dat cao-loonstijgingen met een vertraging van een half jaar krachtig doorwerken in de prijsontwikkeling: een 1% hoger cao-loon vertaalt zich in 0,73% hogere prijzen een half jaar later”, aldus ABN Amro’s woningmarktanalist Philip Bokeloh in een recente analyse.

Het aantal transacties zal volgens ABN Amro dit jaar met 12% toenemen ten opzichte van vorig jaar. In 2025 zal die groei volgens Bokeloh afnemen naar 2,5%. Wat de huizenprijzen betreft ziet hij voor 2024 een gemiddelde stijging van 8,5% en voor 2025 gaat hij uit van 7%.

De auteur of auteurs hebben geen positie in effecten die in dit artikel genoemd worden. Ontdek meer over Morningstar's redactionele beleid.